80後上海姑娘蔣一洪(Lucy)早年成功上車,秘密武器是一張鐵嘴,說服業主減價60萬元。單位翌年升價90萬元,她毅然沽出,並將整筆資金投資於泰國及馬來西亞物業,短短四年間,手上物業由1個變成13個,成就個人的物業小王國。

現為投資班導師的Lucy來自上海,2005年因考獲獎學金,來港入讀城市大學,畢業後在港落地生根。數年前,在機緣巧合下,她認識到一位來自馬來西亞的投資導師,更跟隨他到當地學習物業投資技巧。該投資導師教曉她議價技巧,最後Lucy於2012年購入黃大仙新麗花園一個單位。

該單位當時市價330萬元,她則壓價至270萬元入市,同時向銀行敍做七成按揭,又以按揭保險向銀行再額外多借兩成,所以首期連同雜費只需30萬元。然而,Lucy上車時亦非一帆風順,「我來港超過7年都未有領取永久性居民身份證,但得知非香港永久性居民買入物業須付15%買家印花稅(BSD),便在簽約前一天趕到入境處換領證件,最後就用『行街紙』簽約,豁免約40萬元稅項。」

翌年,她見單位市值升至360萬元便沽出,未計手續費,帳賺90萬元。如今Lucy手上共有13個物業,包括位於西貢清水灣的自住村屋,面積700方呎,另外兩個是位於港島區的收租物業,其餘10個物業全數位於泰國及馬來西亞,租金回報平均10厘,主攻當地租客。

她又指:「我們不可用香港人的生活習慣套在外國人身上,如泰國人不強求住近架空鐵路BTS站或地鐵站附近沿線。市面上有許多樓盤廣告,所宣傳的單位價錢貴之餘,租金回報亦僅5厘,更未必找到租客。」

Lucy通常會投資遠離地鐵的樓盤,如清邁等地區的物業,原因是單位價錢僅20萬、30萬港元,更不用擔心沒有租客。至於揀選馬來西亞物業時,她不會考慮位處市中心的,因揀選入住中心區的大多是外國人,難以長租。她近來研究新加坡工廈,因當地按揭最多可借八成,還款期最長為30年,更重要的是利息低至1.4%。

事實上,近年不少香港投資者對內地房地產有興趣,惟Lucy不看好,認定投資風險高。她稱,內地政策經常改變,不同省市的房策均不同,令人無所適從,個人亦不考慮投資內地物業。

她分享物業投資心得,「許多年輕人埋怨香港樓價高,不願置業,寧可把資金用於旅遊及娛樂。坊間仍有二、三百萬元的物業,不妨買入等升值。」她續指,現時個人會將每月收入的45%用作日常開支、35%用來投資、5%用作學習、5%作慈善捐款,餘下5%用作長線儲蓄、5%則用於娛樂。

「香港人既聰明又勤力,但生活質素低,住屋環境狹少,天天板着臉。」就是因為這個契機,令她決定在港開班授徒,傳授物業投資技巧,冀更多人可以開心地上車。

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