筆者作為一位投資者, 和一個專門教導學生如何尋找低於巿價二成筍盤的投資導師, 物業的實用面積, 是我常常會運用到來計算這個物業是否抵買的其中一個數據。

今天, 就來和大家詳細說一說實用面積的各方面吧!

實用面積的由來

自從2013年1月1日開始, 香港政府推出“一手住宅物業銷售條例”, 在二手物業市場上, 不管是租還是買, 持牌地產代理向客戶提供住宅物業面積的資料是, 必需要提供實用面積為先。

另一方面, 於2013年4月1日, 一手樓的發展商, 在推出售樓說明書、樓價以及廣告時, 也只能以物業的實用面積來計算呎價, 不可以提供建築面積。

簡單點來說, 不管是一手樓還是二手樓, 在住宅的物業市場上, 現時都以實用面積來標示, 但是, 當中也有幾個例外, 例如村屋, 及寫字樓, 都有可能沒有實用面積的, 這些類型的物業便會以建築面積來標示, 而想要知道村屋的建築面積, 則可以要求測量師去查証報告。

實用面積與一手住宅物業銷售條例的關係

根據一手住宅物業銷售條例, 實用面積 (Saleable Area) 的定義包括了以下幾樣:

  • 樓面面積: 包括露台、工作平台、陽台等等
  • 而不能計算入實用面積的, 包括了:
    • 空調機房
    • 窗台
    • 閣樓
    • 平台
    • 花園
    • 停車位
    • 天台
    • 梯屋
    • 前庭
    • 庭園

這當中也有一些例外, 例如一些獨立屋, 其中設有私人的車房及電梯大堂, 這些設施會否被計算入實用面積, 只需要視乎是否有法律文件列明只提供予該物業的業主使用。 如果這些設施有文件證明是只供業主私人使用, 就有可能計算入實用面積中。

實用面積與樓面面積的關係

甚麼是樓面面積?

說到這裡,你便可能會問: 甚麼是樓面面積?

樓面面積指的, 是實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部開始計算 (包括了圍封牆的厚度, 但不包括場面的裝飾物料) , 怎樣才算是圍封該物業呢? 簡單點來說, 就是把物業的公用部分, 與私人住宅分開的牆便叫做圍封牆。

簡單點來, 不是所有實用面積, 都是可用的內籠空間 (carpet area)。 因為實用面積內, 包括了外牆、屋內的各種間隔牆, 以及柱子等各種支撐, 甚至是露台的欄桿厚度, 都會被計算在內。

註: 現時很多發展商給地產經紀都會說物業“送窗台”, 這是什麼原因呢?

因為現時物業出現了一種 “凸窗台設計”, 而因為其突出的部分淨高度不到2.2米, 所以不能計算在實用面積內。

如果閣下的單位和旁邊的單位相連, 實用面積的計算便會從相隔兩個單位的牆身的中線開始量度。

順其自然的, 牆身越厚, 內籠可用的面積變越少。 即使是同一座數, 同一位置的單位, 一個高層的單位, 與低層的單位相比, 雖然實用面積一樣, 但高層的單位可用的內籠面積便會畀低層的單位少, 因為高層的單位牆身通常都畀低層的單位做得厚一點。

而同樣地, 如果業主想買入的是大單邊單位, 因為與隔鄰單位相連的牆相對少了, 在計算起實用面積上, 也需要把更多的牆身厚度計算進去。

簡單點來說, 即是要付錢買更多不能使用的地方

樓花的樓面平面圖顯示的實用面積, 未必等於在單位內量度出的尺寸

對於想要購入一手樓樓花的業主, 他會得到售樓書, 其中的樓面平面圖會顯示出樓宇的實用面積。

如果是想要用盡物業的尺寸來訂造傢俬的話, 筆者建議你,先不要急。 最後在收樓後, 進入物業內, 實際量度尺寸了, 才再按該尺寸來訂造傢俬。 如果想要一收樓便能即時安裝傢俬的話, 便最好在單位平面圖表示的尺寸上預留一些空間。

這樣做的原因, 就是前文所提及到, 在樓面平面圖中所標示的尺寸, 沒有把批盪以及裝修物料計算在內。 故此中間便會出現一些誤差。

按照著計算實用面積的準則, 在樓層高度方面, 樓面平面圖仲有會顯示物業樓層之間的高度, 但這並不是物業的樓底高度, 因為樓面平面圖中所顯示的樓層之間的高度距離, 指的是該樓層的石屎地台與上一層樓的石屎地台中間的距離。

當中並沒有包含裝修材料、批盪、地磚等等。 故此, 如果業主想要按照預售說明書中的樓面平面圖來訂造傢俬, 最好也要預鬆一點。

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如何知道一個物業的實用面積?

土地註冊處查冊

準買家, 可以透過使用土地註冊處的綜合註冊資訊系統, 尋找該物業的首次轉讓買賣合約。 如果不清楚怎樣查冊的話, 也可以請地產代理提供。

從差餉物業估價署的物業資訊網尋找資料
從物業資訊網內, 準業主可以找到該住宅物業的實用面積, 樓齡以及其他資料。 (村屋除外)

實用面積的相關費用及資料

實用面積與管理費的關係

簡單點來說, 單位的實用面積越大, 佔的大廈公契計算分數越多, 故此, 也需要承擔較高的管理費。

實用面積與實用率

從前, 在實用面積的標準未統一前, 住宅單位也會以建築面積來計算標示, 到了2013年以後, 規定了要以實用面積來標示的時候, 本來沒有實用面積的單位, 便會按著一個實用率來從建築面積上, 推算出實用面積。

但建築面積其實本身並沒有一個統一標準, 實用率只是大約的數據, 故此計算出來的數字其實也不能算得上非常精準。

但大致上來說, 就香港的情況而言舊樓的實用率, 會比新樓高, 因為通常舊樓都會少了露台, 工作平台, 陽臺等計算入實用面積的設施。 故此內籠的可用面積會比較高, 也因為舊樓的圖則會較為方正, 比較實用。

作者簡介: 蔣一洪LUCY、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」,之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。

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