隨着最新一輪的財政預算案2022年推出,政府進一步放寬樓宇的按揭保險計劃,現時按新修訂的按揭保險條例下, 1000萬元以下物業按情況能夠申請最高九成按揭。俗稱「林鄭PLAN」,是指2019年修訂按揭保險條例,將九成按揭的上限提升到800萬,較持續了多年只有400萬以下的物業、用家必須是有固定入息的首置客、並能通過壓力測試,供款不可多於佔入息55%的條件,才能申請九成按揭的條款寛鬆很多。

隨著新按保條例於2022年2月23日生效,將大大的刺激香港的樓巿。筆者自己估計,當疫情有所緩解後,香港市民累積的購買力被釋放時,樓市將會迎來一波陽春。

以下,就讓筆者為大家作一個舊有政策和新政策的對比吧:

能借到九成按揭的物業價格上限由400萬-800萬上調至1000萬。

能借到八至九城按揭的物業價格,由800萬到900萬上調至1000萬至1125萬,貸款上限由720萬上升至900萬。

能借八成按揭的物業價格,由900-1200萬,上調至1125萬-1920萬,貸款上限為960萬。

新財政預算案 樓價
1,000萬或以下高達9成按揭
1,200萬或以下高達8成按揭
1,371萬或以下高達7成按揭
1,600萬或以下高達6成按揭
1,920萬元以下貸款額上限高達960萬元

能做高成數按揭的物業樓價提升了,除此以外,其他限制條件,例如樓按申請人需要是首次置業的身份、以及必須有固定收入這兩個條款也已經放鬆了。

在新條款下,只要按揭申請人在供款比率上限,能通過50%,即使他不是首次置業 (首次置業即購入物業時名下沒有擁有另一間物業)的身份、沒有固定收入,也能成功申請到高成數樓按。

但事實上這樣將會大大的刺激了1000萬元以上的樓宇市場。

舉個例子,在舊制2月23日以前,如果你想要購入一個1100萬的單位,最多只能夠借到五成按揭,也就是550萬 ,但在新制下,現時一個1,100萬的單位,最多能借到八成,你只需要有220萬首期便能成功買到樓了!

與以往相比,需要付出的首期少了足足330萬,這將會大大刺激1000萬以上的物業巿場。而今次的升浪預計最主要會集中在1000~1900萬左右的物業,因為政策定點利好。

之前一次放寛1000萬內可以做8成按揭的政策,升得最好的樓是500~900萬內的物業,因為按揭的範圍利好。而今次應該會到1000萬~1900萬左右的物業。

當然,在現時的情況底下,也不能只看樓市的利好因素,例如加息以及疫情影響,也會對香港的樓市造成一定的影響。

例如銀行會否收緊按揭批核?事實上,隨着最近疫情的衝擊,銀行的確會收緊按揭的批核,特別是重點被疫情影響的行業,例如餐飲業等等,銀行對他們的按揭審核將會更為嚴格,因為很多人都會被迫放無薪假,這樣也會影響他們用作計算固定收入的金額。

當然,疫情下對香港的經濟打擊,也會影響樓價。但這個打擊,通常都比較暫時。在疫情緩解後,累積的購買力一次爆發時便又會遇上波小陽春。

另一方面,外圍都在傳要加息,甚至有些國家傳出了2022將會加息六次的消息,當然會影響樓價,最簡單的,加息會令按揭成本增加,從而不利於樓巿。

短期內,加息令到資金成本貸款成本增加,也會在另一方面抑制樓市的上升。然而我們也需要了解,加息另一方面也意味着經濟的復甦,其實是一個好的訊號。

當加息兩三年後,樓巿也會再次慢慢增長。而事實上,在過去數年,疫情發生期間,各國為了刺激經濟不斷地在印銀紙,這也同樣引致通貨膨脹,作為必需品之一的樓宇,其實在這當中是屬於一個較為穩定的投資。

短期內,加息對股巿、科技股、初創公司的影響會較大,但對必需品的影響會較小,在這情況下,我還是對香港的樓巿保持一個穩定而樂觀的態度。

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